Trwy’r Cymdeithas Swyddogion Cynllunio Cymru, mae cynghorau cynllunio ledled Cymru wedi bod yn gweithio ochr yn ochr â Burrows-Hutchinson Ltd, sy’n ymgynghorwyr Cynllunio a Datblygu Trefi, i gynhyrchu a dosbarthu at holl awdurdodau fersiwn Cymru gyfan o Model Hyfywedd Datblygu. Mae’r Model Hyfywedd Datblygu wedi’i greu fel model cynhwysfawr, hawdd ei ddefnyddio, at ddiben asesu hyfywedd ariannol cynnig datblygu. Defnyddir y model hwn i helpu i wneud penderfyniadau ynghylch rhai ceisiadau cynllunio neu ddyrannu safleoedd yn y Cynllun Datblygu Lleol.
Mae’r Model Hyfywedd Datblygu yn cael ei ardystio gan yr Awdurdod fel offeryn priodol ar gyfer cyflwyno asesiadau hyfywedd gofynnol mewn achosion lle mae hyfywedd datblygiad yn cael ei gwestiynu yng nghyfnod y cais cynllunio.
Offeryn arfarnu ‘sy’n benodol i safle’ yw’r Model Hyfywedd Datblygu. Bydd pob copi o’r model a roddir gan yr Awdurdod yn ymwneud â safle datblygu penodol. Gellir ailddefnyddio’r un copi o’r model fodd bynnag i asesu mwy nag un sefyllfa arfaethedig ar gyfer datblygiad y safle penodol.
Beth yw diben asesu hyfywedd ariannol datblygiad?
Prif ddiben yr arfarniad hyfywedd ariannol yw dangos a yw cynnig datblygu yn debygol o fod yn “hyfyw”, yn nhermau darparu tai fforddiadwy, ar y safle neu oddi ar y safle (fel swm cymudo). Mae hyn y bosib o dan ein polisiau cynllunio.
Mae Polisi Datblygu 30 o’e CDLlE yn nodi – “Os gellir dangos yn glir na ellir cwrdd â’r targedau tai fforddiadwy mynegol uchod yn sgil hyfywedd safleoedd, neu y gellir mynd y tu hwnt iddynt mewn rhai achosion, bydd yr Awdurdod yn trafod cyfraniad tai fforddiadwy priodol ar safleoedd unigol, a all gynnwys taliad gohiriedig priodol.”
Ceir cyngor pellach yng Nghanllaw Cynllunio Atodol 4: Tai Fforddiadwy. Mae paragraff 9.28 yn nodi’n benodol – “Mater i’r ymgeisydd yw darparu tystiolaeth argyhoeddiadol sy’n dangos dichonoldeb wrth gyflwyno cais. Bydd angen i’r ymgeisydd ddarparu gwerthusiad hyfywedd ariannol i brofi’r achos ynglŷn â dichonoldeb darparu tai fforddiadwy. Byddai unrhyw dystiolaeth yn cael ei hystyried fesul safle.”
Pwy sy’n gallu defnyddio’r Model Hyfywedd Datblygu?
Gallwn roi copi o’r Model Hyfywedd Datblygu i ddatblygwyr, i hyrwyddwyr safleoedd, neu i unrhyw unigolyn/sefydliad arall, at ddibenion cynnal arfarniad hyfywedd ariannol o ddatblygiad arfaethedig. Bydd y model yn cael ei ryddhau ar yr amod ein bod yn cael taliad o ffi safonol.
Beth yw’r ffioedd perthnasol?
Mae strwythur ffïoedd haenog yn berthnasol, sy’n seiliedig ar faint a graddfa’r safle. Mae’r ffïoedd safonol a fydd yn berthnasol yn cynnwys amser gweinyddol yr Awdurdod, amser sydd ei angen i bersonoli a chyflwyno’r model ar gyfer y safle penodol, yn ogystal ag amser swyddogion sy’n angenrheidiol i gynnal adolygiad hollbwysig o’r Arfarniad Hyfywedd Datblygu.
Heriau hyfywedd wrth benderfynu ar gais cynllunio – Cyflwyniad Model Hyfywedd Datblygu i ddangos tystiolaeth o hyfywedd ariannol datblygiad
- Safleoedd ag 1- 9 uned: £850
- Safleoedd ag 10- 19 uned: £1050
- 20+ Anheddau: Trwy Gytundeb
Mae’r holl daliadau’n destun TAW
Mae’n bosib y bydd ffïoedd ychwanegol yn berthnasol mewn achosion lle bydd angen rhagor o amser swyddog gan fod hyrwyddwr safle wedi trafod ymhellach â’r Awdurdod ynghylch yr arfarniad cychwynnol a gyflwynwyd, a/neu os yw’r dystiolaeth ategol a gyflwynwyd yn annigonol a bydd angen ei hailgyflwyno.
Efallai y bydd angen i’r Awdurdod alw ar arbenigedd gan drydydd parti, er enghraifft lle mae angen cynnal asesiadau cynhwysfawr o’r costau anghyffredin a gyflwynir. Byddai angen i’r datblygwr/hyrwyddwr safle dalu’r costau sy’n gysylltiedig â hyn, a bydd yr Awdurdod yn trafod costau o’r fath os bydd angen gwneud gwaith ychwanegol.
Sut mae’r Awdurdod yn asesu fy nghyflwyniad Model Hyfywedd Datblygu?
Bydd yr adolygiad lefel uchel y byddwn yn ei gynnal o gyflwyniad Model Hyfywedd Datblygu wedi’i gwblhau yn gwirio priodoldeb y wybodaeth a ddarperir gan hyrwyddwr y safle fel rhan o’r arfarniad. Bydd y broses hon hefyd yn sicrhau bod y celloedd yn nhaenlenni’r Model Hyfywedd Datblygu wedi’u cwblhau’n briodol.
Bydd yr adolygiad yn ystyried:
- a yw’r dystiolaeth a ddarparwyd i gefnogi’r costau a’r gwerthoedd a ddefnyddir yn yr arfarniad hyfywedd ariannol a gyflwynwyd yn ddigonol ac yn gymesur;
- a yw’r amserlen arfaethedig ar gyfer y datblygiad yn realistig; ac
- a yw’r arfarniad hyfywedd ariannol yn cyd-fynd â gofynion polisi’r Awdurdod a chanllawiau a/neu ddatganiadau polisi eraill sy’n berthnasol i asesu Hyfywedd mewn cyd-destun Cynllunio.
Ar ôl cwblhau’r adolygiad lefel uchel, byddwn yn cyhoeddi datganiad i hyrwyddwr y safle i nodi i ba raddau y mae’n ystyried bod yr arfarniad hyfywedd ariannol a gyflwynwyd yn bodloni’r profion a amlinellir uchod.
Sut ydw i’n gofyn am Model Hyfywedd Datblygu?
Os bydd angen i chi gynnal Arfarniad Hyfywedd Datblygu ar gyfer eich datblygiad, dylech gysylltu â’r swyddog cynllunio perthnasol a fydd yn delio â’ch cais cynllunio.
Bydd aelod o’r tim yn rhoi manylion i chi ynghylch sut i dalu a’r prosesau o ran cyhoeddi’r model ar eich cyfer.
A fydd fy nghyflwyniad yn ddogfen gyhoeddus?
Mae’r Awdurdod yn cydnabod y gall peth o’r wybodaeth y mae ei hangen i ddangos dichonoldeb gael ei hystyried gan hyrwyddwr y safle’n wybodaeth fasnachol sensitif. Fodd bynnag, fel y nodir yn Llawlyfr CDLl Llywodraeth Cymru, nid yw’r mater hwn o sensitifrwydd yn ddigon o reswm i osgoi darparu’r dystiolaeth briodol (Llawlyfr y CDLl, para. 5.96). Ni fydd unrhyw MDD a gyflwynir ar gael yn gyhoeddus’ a chaiff ei drin yn gyfrinachol rhwng y Awdurdod a’r person neu’r sefydliad sydd wedi’i gyflwyno.
Sut mae cwblhau’r cyflwyniad o’r Model Hyfywedd Datblygu?
Lluniwyd Arweiniad Defnyddiwr manwl (neu lawlyfr cyfarwyddiadau) i ddisgrifio sut mae’r MDD yn gweithio; ac i nodi’r wybodaeth y mae’n rhaid i’r defnyddiwr ei mewnbynnu yn y celloedd perthnasol. Mae pob copi o’r MDD hefyd yn cynnwys “Arweiniad Cyflym” ar gyfer y rheini sy’n cynnal asesiad o safle datblygu preswyl yn unig nad yw’n sylweddol fwy na 5 erw (2 hectar). Mae’r model yn cynnwys nodiadau cymorth hefyd, sydd wedi’u hymgorffori yn y taflenni gwaith eu hunain, sy’n atgoffa’r defnyddiwr o’r hyn i’w wneud ar bob taflen.
Isod mae dolenni i rai fideos ‘How to’ ar sut i ddefnyddio’r model. Darperir y rhain fel ffordd arall o helpu’r defnyddiwr i ddeall sut mae’r MDD yn gweithio mewn arweiniad cam wrth gam.